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Introduction à la bourse de Casablanca, diversification du portefeuille, transformation en OPCI,… voici les principaux axes stratégiques de la foncière Aradei Capital, filiale du groupe Label’Vie.

Voici la stratégie de développement d'Aradei capital

 | LE 06-07-2020 
Introduction à la bourse de Casablanca, diversification du portefeuille, transformation en OPCI,… voici les principaux axes stratégiques de la foncière Aradei Capital, filiale du groupe Label’Vie.

Dans un document de référence produit pour la mise à jour du dossier d’information relatif à son programme d’émission de billets de trésorerie, Aradei Capital revient sur les principaux axes de son plan stratégique. Celui-ci repose sur l’introduction à la bourse de Casablanca, l’activation des leviers de croissance internes et externes afin d’étoffer son portefeuille d’actifs et par la suite, la conversion en OPCI et devenir leader dans ce secteur au Maroc.

Avant de dévoiler ses axes stratégiques et ses prévisions chiffrées pour la période 2020-2022, il importe de donner un petit aperçu général sur cette foncière.

Créée en 1990 par le groupe hollandais SHV sous la dénomination Holding Makro Maroc, Aradei Capital, présidée par Nawfal Bendefa, a pour objet la construction ou l'acquisition d'immeubles en vue de leur location, ou toute autre forme de mise à disposition. Aradei s'occupe de la construction et de la location des murs à Label’Vie ainsi qu’à plusieurs grandes enseignes.

Après l’acquisition, en 1998, de 86 magasins Makro par Métro (dont 6 au Maroc), la société est rebaptisée Metro Cash & Carry Morocco S.A (MCCM) par le groupe Metro.

En 2010, Label’ Vie et Metro Group ont annoncé la signature d’un accord au terme duquel Label’Vie a acquis 100% des actions de la société MCCM, société qui détenait 8 magasins (Ain Sebaa, Sidi Maarouf, Salé, Tanger, Fès, Oujda, Marrakech et Agadir).

En 2013, MCCM devient Vecteur LV, le véhicule d’investissement immobilier de Label’Vie.

En 2016, la société Vecteur LV a connu une évolution majeure suite à l’entrée de la Banque Européenne pour la Restructuration et le Développement (BERD) dans son tour de table, via une augmentation de capital. Cette évolution concerne principalement le changement du modèle de gouvernance et de gestion de la société.

En 2018, Vecteur LV change de dénomination sociale pour devenir Aradei Capital.

Au 31 décembre 2019, Aradei Capital détient 19 filiales à hauteur de 100%, contre 5 filiales détenues au 31 décembre 2015 avant la fusion avec BRE (Best Real Estate), à savoir Golf I, Golf II, Golf III, Cash and Carry Wholesale Makro et Meknès Centre K.

>>> Lire aussi : Trop de filiales chez Label'Vie ? Son directeur financier explique l'organisation du groupe

IPO : toujours pas d’échéance

Aradei Capital ne livre toujours pas d'échéance quant à son introduction en bourse, annoncée depuis plusieurs mois. Elle rappelle par ailleurs les objectifs escomptés derrière cette opération à savoir la réalisation d’une levée immédiate de fonds, avoir une liquidité accrue des titres, et une appréciation du portefeuille à la valeur de marché.

Dans le détail, la société explique qu’une introduction en bourse lui permettra d’obtenir du financement et du capital à long terme pour soutenir la croissance via l’investissement dans le développement et le réaménagement du parc immobilier existant ainsi que l’acquisition de nouveaux biens. 

L’accès au marché des capitaux conférera à Aradei Capital la capacité de sécuriser un financement permanent renforcé par le cadre fiscal avantageux conféré par les opérations d’introduction à la bourse de Casablanca. La cotation en bourse permettra également d’accroitre la profondeur du spectre d’investisseurs en attirant les organismes réticents à l’investissement dans les titres non cotés ou disposant d’une enveloppe limitée dédiée à l’investissement dans les titres peu liquides. 

Par ailleurs, la cotation en bourse d’Aradei Capital assurera une liquidité de ses titres permettant aux investisseurs (institutionnels et petits porteurs) d’acquérir et de céder leurs actions à leur gré. Cette liquidité est généralement limitée pour les investisseurs individuels qui souhaitent investir directement dans des actifs immobiliers à rendement locatif.

Diversification du portefeuille

Aradei Capital envisage d'optimiser sa structure de coûts et de facto, son rendement. La société prévoit de s’appuyer sur trois principaux relais de croissance afférents à son activité.

En premier lieu, elle compte allouer une importante partie de son budget d’investissement au développement dynamique et opérationnel de ses actifs existants notamment à travers, à la fois, l’augmentation de la surface commerciale, la rénovation d’une partie de ses biens opérationnels ainsi que la diversification de l’offre proposée au sein des actifs dans leur configuration actuelle. 

Aradei Capital continuera aussi à investir dans des CAPEX de rénovation afin d’assurer une constante amélioration des services à la disposition de ses clients au sein de ses plateformes commerciales. 

Enfin, dans le but de diversifier les gammes de produits présents au sein de l’offre immobilière d’Aradei Capital, la société soutiendra ses investissements dans le développement de nouvelles catégories d’actifs notamment dans le professionnel, le résidentiel et l’industriel. 

En second lieu, elle capitalisera sur son expertise dans le secteur afin d’investir dans des projets Greenfields via l’acquisition de nouveaux terrains et leur développement. Une bonne partie du budget d’investissement servira à financer ce type de projets dont une grande partie est toujours en cours d’étude en partenariat avec le groupe Label’Vie. A noter qu'un investissement greenfield est une forme d'IDE qui se produit lorsqu’une société transnationale s’installe dans un pays en voie de développement pour construire de nouvelles usines et/ou magasins.

Ces projets concernent à la fois des galeries commerciales mais également des projets résidentiels. 

En dernier lieu, Aradei Capital prévoit de saisir toute opportunité d’acquisition et d’investissement dans des actifs opérationnels afin d’alimenter le canal de croissance externe du groupe. 

Cette stratégie permettra de diminuer les différents risques liés au développement et à la construction et de bénéficier d’une mise en service immédiate. La société a pour objectif d’investir aussi bien dans des actifs indépendants de taille intermédiaire que dans des actifs de taille importante. Aradei Capital compte étendre son activité à travers des investissements sur le plan régional sur le moyen terme.

Quel impact du Covid-19 sur l’activité d’Aradei ? 

Selon la foncière, la crise sanitaire du Covid-19 a eu un impact sur la fréquentation des actifs d’Aradei Capital, notamment du fait de la fermeture des commerces non alimentaires et non essentiels. Depuis la déclaration de l’état d’urgence sanitaire, la surface commerciale ouverte aux clients au sein des actifs d’Aradei Capital, correspondant principalement aux commerces alimentaires, pharmacies, télécoms, services et banques représente 60% de la surface commerciale utile totale du groupe Aradei Capital.

Aradei affirme qu’à la date d’enregistrement du présent document de référence, il n’est pas possible de mesurer l’impact de la pandémie sur l’activité de la société.

Voici les perspectives d’évolution d’Aradei pour la période 2020-2022

Selon les prévisions d’Aradei, ses réalisations futures se présentent comme suit : 

En KMDH 2020 2021 2022
Croissance organique 373.416 358.910 566.347
Croissance externe  8.195 326.188 173.390
Investissement en joint-venture 171.527 147.724 73.862
Investissement global 553.138 832.822 813.599


Source : Aradei Capital.

Le programme d’investissement actuel au titre de l’année 2020 d’Aradei prévoit 139 millions de DH contre 553 millions de DH précédemment communiqué lors de l’enregistrement du document de référence. L’écart de 414 millions de DH est expliqué par :

- La suspension de l'investissement en Joint-Venture pour 171 MMAD à cause de la pandémie Covid 19 ;

- En termes d'extension d'actifs, le décalage de la rénovation d'Almazar ;

- Sur la partie Greenfield, deux projets pour 158 millions de DH sont en cours de revue à cause de la pandémie Covid19 et des chantiers en cours de construction ont été à l'arrêt pour une durée de plus 3 mois.

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